En bostadsbubbla kostar

publicerad

Rubriken skulle kunna vara formulerad av mig. Jag har tidigare skrivit om att de skenande bostadspriserna kommer att falla förr eller senare. Men rubriken är hämtad från den statliga Bostadskreditnämnden (BKN) som igår publicerade en rapport med just den titeln.

Bostadskreditnämnden slår fast att det finnns en bubbla på den svenska bostadsmarknaden. Priserna är högre än vad som motiveras av boendekostnader, hyror och ekonomisk tillväxt och bostadspriserna är lika uppdrivna idag som vid tidigare toppar.

Dagens bostadspriser vilar på frikostig kreditgivning och låga bostadsräntor. Hushållen bär en stor ränterisk genom att finansiera sitt ägande med rörliga räntor eller med kort bindningstid. Många amorterar inte alls, man förutsätter att bostadspriserna inte har fallit för mycket den dag lånen ska betalas och att man under tiden har råd att betala räntorna.


Men hushållen är sårbara skriver Bostadskreditnämnden. Skuldsättningen i förhållande till bostädernas värde, belåningsgraden, uppgår idag till 46 procent av bostädernas värde i genomsnitt. Det är 15 procentenheter mer än innan den förra prisnedgången 1990. Och hushållen fortsätter att låna lockade av låga boräntor. Lägg märke till att de 46 procenten är en genomsnittssiffra, inte så få hushåll, särskilt i samband med ombildningar, har en belåningsgrad på nästan 100 procent. Visserligen har man då köpt sin bostadsrätt under marknadspriset, men många räknar inte med prisfall överhuvudtaget. Särskilt sårbara kan de bli som tagit så kallade seniorlån där man inte ens betalar räntorna fullt ut utan låter skulden öka.

Skulderna idag uppgår till 156 procent av de disponibla inkomsterna jämfört med 116 procent före krisen 1990.

Vanligare numera är också att man tar ut mer kapital ur sina bostäder genom bostadslån som används till annat än bostadsinvesteringar. Sedan år 2000 har hushållen lånat drygt 130 miljader på sina bostäder i genomsnitt per år men bara runt 45 miljarder av dem har använts till bostadsinvesteringar.

Ökad efterfrågan på dyra bostäder är möjlig tack vare ökad bostadsutlåning från bankerna. Det har lett till en spiral av ökad utlåning och stigande priser tack vare låga rörliga räntor. Med den allt högre skuldsättningen gör hushållen sårbara.

När bostadsbubblan spricker och priserna faller vet ingen men det är mycket troligt att det sker de närmaste åren. Utlösande faktorer kan vara stigande räntor eller en vikande export. Eller helt enkelt att bränslet tar slut, det vill säga att spekulationsbubblan förbrukat så mycket kapital att nya pengar i tillräcklig mängd inte går att uppbringa. Bostadspriserna har stigit kraftigt alltsedan 2000 i Sverige och internationellt. Avregleringen av kreditmarknaderna och låga räntor drev upp tillgångspriserna till nivåer som inte håller i längden. En korrektion av bostadspriserna nedåt kom i många länderna under 2007 och 2008 efter kraschen på bostadsmarknaden i USA.  Att det inte blev så i Sverige under krisens år 2008 och 2009 beror enligt BKN troligtvis i första hand på de kraftiga räntesänkningarna. Men anpassningen av bostadspriserna kan bara skjutas upp, förr eller senare måste det komma en korrigeringen även här.

På lång sikt anpassar sig bostadspriserna till utvecklingen av bostadskostnader och hyror. Och idag är bostadspriserna höga relativt bostadskostnaderna men ett prisfall på 20 procent realt skulle föra tillbaka pris-hyra-kvoten till det historiska medelvärdet” skriver BKN i sin rapport.

Men det kan i värsta fall bli ännu värre. Enligt en ECB-studie kan den svenska bostadsmarknaden vara den mest övervärderade av 18 undersökta industriländer. Det skulle kunna leda till ett prisfall på 40 procent. BKN är dock tveksam till om den studien verkligen tagit med alla faktorer som är unika för Sverige.

Anpassningen nedåt av bostadspriserna kan ske genom att det låga bostadsbyggandet i Sverige ökar eller genom minskning av den höga efterfrågan, som BKN alltså anser är konstlad och spekulativ.

Den genomsnittliga belåningsgraden
ökade under 80-talet och under 90-talskrisen. Under de senaste åren har den ökat än mer på grund av den växande bostadsutlåningen. Bostadslånen följer inte bara bostadsförmögenheten utan de växer snabbare än den. Dagens belåningsgrad kan komma att stiga snabbt om och när bostadspriserna börjar falla.

Räntebördan är rekordlåg nu trots att de totala skulderna uppgår till närmare 160 procent av den disponibla inkomsten. Den höga skuldbördan gör hushållen känsliga för ränteförändringar. Och den höga andelen rörliga lån gör att ekonomin påverkas snabbt av ränteförändringar. Hushållen har bostäder som tillgång med en effektiv löptid på omkring 25 år på lånen men finansierar detta med lån som i stor utsträckning löper på tre månader. Samtidigt som hushållens genomsnittliga belåningsgrad är närmare 50 procent. Aldrig tidigare har hushållen haft en så liten andel eget kapital som idag.

Att bostadsbubblan engagerar många
visar antalet kommentarer på en artikel på Dagen Industris webbsajt om BKN:s rapport var nästan fyra hundra! Även om värstascenariokommentaren (… depressionen, 1929, rasade bostäderna ner med 90% och räntan slutade på 20% …) knappast blir verklighet så är det farligt att underskatta situationens allvar. Tragiskt nog verkar många av kommentarerna roade av situationen. Följderna av en spekulationsekonomi som krisar blir alltid allvarliga och drabbar inte bara dem som deltagit i den. När Persson tog över efter Bildt som statsminister efter 90-talets fastighetskris genomförde han sin berömda sanering av ekonomin som medförde försämringar för breda grupper i samhället, inte minst den generation av ungdomar som var på väg in i vuxenlivet. Hur vi ska hindra en “sanering” i ännu större omfattning att drabba hela samhället framöver är viktigt för alla att fundera ikring.

> Läs hela BKN:s rapport “En bostadsbubbla kostar” här (pdf 1.5 MB)
> Bostadskreditnämndens hemsida